Bergler 知识库 · 公寓楼与 ZEV · 2026 年 5 月
2026 公寓楼 — 向租户供电、出行与供暖
如果您拥有、管理或共同持有一栋多户住宅，能源问题不仅是光伏。您需决定如何向租户分配电力（ZEV、vZEV、LEG、Praxismodell），如何为地下车库的电动车提供充电桩，以及公寓楼供暖更换的实际方案。本页汇总要点。法律条文为德语原文。
四种售电模式一览
ZEV、vZEV、LEG 与 Praxismodell 在法律、技术与电价机制上各有不同。请选择适合您情况的模式。
ZEV
自用联合体（自 2018 起）
位于同一电网接入点之后，典型为多户住宅。ZEV 内部电价上限为电力供应商标准产品的 80 %。依据能源法 (EnG)。
lokalerstrom.ch/betriebsmodelle/zevvZEV
虚拟自用联合体（自 2025 起）
跨越多个接入点，所有参与者位于同一耦合点（同一配电箱或变电站）。使用电网公司的智能电表，无需私设计量。依据能源法 (EnG)。
lokalerstrom.ch/betriebsmodelle/vzevLEG
本地电力社区（自 2026 起）
在同一市镇内，至电网第 5 级，同一电网运营商。电价由参与者自由约定。电网使用费降低（折扣 40 %，变压器电网级 20 %）。LEG 参与者仍为电网运营商终端客户。依据电力供应法 (StromVG)。
lokalerstrom.ch/betriebsmodelle/legPraxismodell
电网运营商代结算方案
由电网运营商以服务形式提供结算。参与者仍为电网运营商客户。依据 ElCom《Praxismodell Eigenverbrauch》通报。具体可向本地电网运营商查询。
更全面的中立信息、合同范本下载与结算服务商目录请见官方平台 lokalerstrom.ch（EnergieSchweiz、VSE、Swissolar 联合发起）。
2026 年有何变化？
综合方案与修订后的能源条例带来三项直接影响公寓楼项目的新规。
vZEV 首次在条例中明确
自 2026-01-01 起，虚拟自用合伙 (vZEV) 在能源条例（EnV 第 16 条）中明确规定。可在同一耦合点（配电柜、变压器站）跨多个接入点结算自用 — 无需私人计量，使用电网公司智能电表即可。
电网公司必须提供测量电价
vZEV 规则生效后，电网公司必须为 vZEV 提供标准化测量电价 — 价格由 ElCom 规定上限，公开透明。先前常见的电价谈判障碍消除，电网公司不得收取任意高额费用。
LEG 拓展至街区与市镇层级
本地电力社区 (LEG) 自 2026-01-01 起允许在同一市镇内至电网层级 5 内进行电力交易，并享受降低的电网使用费（40 % 折扣，变压器层级 20 %）。参与者间电价可自由约定，参与者仍为电网公司终端客户。
实务 — 决策前需考虑
公寓楼咨询中常见的三个问题。
楼层产权 (Stockwerkeigentum)
在楼层产权情况下，加入 ZEV/vZEV/LEG 须经业主大会决议 — 通常按章程规定的合格多数。提前澄清法律形式与产权关系，否则技术上已完成的项目可能因一次投票而搁浅。
租户电价
ZEV 下租户电价不得超过电力公司标准产品的 80 %（EnG 第 17a 条）。租户激励明确。vZEV 适用相同上限。LEG 下电价可自由约定 — 这使该模式对消费模式变化更具响应性。
进入与退出权
ZEV/vZEV 中的租户在不超过自由市场门槛 100,000 千瓦时/年时，原则上无自由选择供应商权利 — 加入 ZEV/vZEV 是物业的一部分。合同开始时及早透明沟通可避免冲突。
地下车库租户充电桩
一旦第一批租户购买电动车，充电基础设施即成为战略议题。Bergler 建议统一规划，而非零散安装。
地下车库租户充电桩
- 在第二个充电桩安装前部署负载管理系统 (LMS) — 否则集中充电负荷将超出建筑接入容量。
- 通过 LMS 自动按租户计费（千瓦时读数、按月开票） — 消除手动记录与争议。
- 可扩展基础设施：地下配电按未来增加充电桩的容量预留，无需升级建筑接入。
- 与光伏自用耦合：若物业配备光伏，LMS 可在光伏发电时优先充电 — 优化 ZEV 电价。
- 预布线义务：部分州要求新建公寓楼预留充电桩管线与接入 — 按州规则核查。
实务提示
事后加装的 LMS 显著贵于预装。任何公寓楼光伏规划都应至少草拟充电方案 — 即使首个充电桩在两年后才落地。
公寓楼供暖更换
多个州将至 2030 年逐步淘汰燃油供暖。公寓楼有三种可行路径。
公寓楼供暖更换
- 中央地源热泵（含钻孔群）：初投资高，能效最佳（SCOP 4.5–5.5），适合保温良好的楼宇。钻孔需许可与空间。
- 中央空气源热泵（变频式）：初投资明显低于地源，能效适中（SCOP 3.0–4.0）。安装位置（噪声、与邻屋距离）至关重要。
- 户式热泵：每户一台，适合户型差异大或热负荷波动明显的楼宇。总成本较高，但无中央分配立管。
- 区域供热 / 低温网（Anergienetz）：在较大开发或片区可考量 — 物业由热生产方转为热用户。
FAQ — 公寓楼项目
我需要 ZEV 还是 vZEV 即可？
ZEV 须以物理上连接的接入点为前提（典型为单栋公寓楼对应一个接入）。如项目仅涉及一栋楼，ZEV 是更简单的选择。vZEV 适用于涉及多个接入点（如同一业主多栋楼在同一耦合点）— 无需私人计量，电网公司智能电表即可。
来源：EnG 第 17a 条 (ZEV)；EnV 第 16 条 (vZEV)
LEG 对单栋公寓楼有意义吗？
基本无。LEG 面向街区与市镇层级，其价值（降低的电网使用费）需在多个物业参与时方能体现。单栋公寓楼采用 ZEV 或 vZEV 更务实。
来源：StromVG 第 17–17b 条；lokalerstrom.ch
租户可以反对加入 ZEV 吗？
现有租户须同意 — 不可未经其同意加入 ZEV。新签订的租赁合同可将 ZEV 加入设为标准条款。重要：若 ZEV 解散或租户超出自由市场门槛，租户仍保留切换至电网公司基本供电的权利。
来源：EnG 第 17a 条第 4 款
vZEV 下电网公司的测量电价多少？
vZEV 制度生效后，电网公司必须提供测量电价 — 上限由 ElCom 规定，透明公开。实际费用显著低于先前的私人计量方案。具体电价请向当地电网公司咨询。
来源：EnV 第 16 条；ElCom 通讯
Praxismodell 是否适用于我的公寓楼？
Praxismodell 是 ElCom 提出的一种打包小型生产者的概念，无需成立正式 ZEV/LEG。若正式 ZEV 流程显得繁琐，或参与者希望短期保留灵活性，可采用。但电网公司无义务提供 Praxismodell — 请先与当地电网公司沟通。
来源：ElCom 关于 Praxismodell 的通讯（2025 年 12 月）
2026-07-01 起小时级现货价对 ZEV 电价有何影响？
ZEV 内部电价原则上保持脱钩 — 不得超过电网公司标准产品的 80 %。若现货价变得更波动，标准产品本身可能变化，间接影响 ZEV 电价。现行法律未规定租户电价与现货市场直接挂钩。
来源：EnG 第 17a 条；UVEK 2025-09-16 谘询
权威来源
仅采用官方国家来源。最终以 fedlex.admin.ch 上现行有效的法律与条例文本为准。
法律依据
信息更新时间：2026 年 5 月。此处信息不能替代个案的专业或法律咨询。
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